Kentsel Dönüşüm Süreci ve Kat Maliklerinin Hakları
Kentsel dönüşüm, şehirlerin depreme dayanıklı, modern ve yaşanabilir hale getirilmesini amaçlayan bir süreçtir. Ancak bu süreçte en çok merak edilen konulardan biri de kat maliklerinin haklarıdır. Bu yazımızda, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde kentsel dönüşüm sürecini ve kat maliklerinin haklarını adım adım ele alıyoruz.
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılarak yerlerine güvenli, modern yapılar inşa edilmesini içeren bir şehircilik uygulamasıdır. Bu süreç hem bireylerin can güvenliğini sağlamayı hem de şehir estetiğini ve altyapıyı iyileştirmeyi hedefler. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Ekim 2023 tarihinde yapılan son güncellemeyle birlikte, kentsel dönüşüm sürecinde onay mekanizmaları hızlandırılmış ve arabuluculuk sistemi getirilmiştir.
A. Risk Tespiti
a) Riskli Yapı Tespiti
- Kat malikleri veya yasal temsilcileri, Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurarak binanın riskli yapı olup olmadığının tespitini talep edebilir.
- Yapı riskli bulunursa, bu durum maliklere resmi olarak tebliğ edilir.
b) Tebligata İtiraz
- Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itiraz edebilir.
- İtiraz, teknik heyet tarafından değerlendirilir. Sonuç kesindir ve dava konusu edilemez.
B. Riskli Yapının Yıkımı ve Yeni Proje Kararı Süreci:
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesine göre, bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğu (2/3) ile karar alınabilir.
Bu çoğunluk, arsa payı üzerinden değil, bağımsız bölüm adedi üzerinden hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedelle satılarak sürece dâhil edilir.
Örnek: 12 bağımsız bölüm varsa, en az 8’inin onayı gerekir. Geriye kalan 4 malik, karara katılmasa da süreç devam eder.
C. Sürece Katılmayan (Karşı Olan) Maliklerin Hakları:
a) Rayiç Bedel ile Payın Satışı
b) Dava Hakkı
Karara katılmayan malik;
- Satış kararına karşı malik, kararın usule uygun alınmadığını veya değerin düşük olduğunu ileri sürerek dava açabilir.
- Satış kararının iptali için dava açabilir. Ancak dava, yalnızca usule aykırılık, tebligat eksikliği, oy oranının yanlış hesaplanması gibi durumlara dayanıyorsa kabul edilebilir.
- Rayiç bedelin düşük belirlendiğini düşünüyorsa, bedelin yeniden değerlendirilmesini talep edebilir.
- Sözleşmeye muvazaa, hile, yanıltma gibi iddialar varsa, yeni proje sözleşmesine karşı da ayrı dava açabilir.
- Yetkili mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Kentsel dönüşüm kararı alabilmek için tam oy birliği gerekmez, 2/3 çoğunluk yeterlidir. Bu, sürecin tıkanmasını önlemek için getirilmiş bir kolaylıktır. Ancak çoğunluk sağlandıktan sonra izlenecek usul ve hak sahiplerinin bilgilendirilmesi süreci son derece hassas yürütülmelidir.
C. Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Sözleşmeler: Müteahhit ile yapılan anlaşmalar ayrıntılı incelenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uzman bir hukukçu tarafından hazırlanmalıdır. Aksi halde, arsa malikleri ciddi hak kayıplarıyla karşı karşıya kalabilir.
Dönüşüm sürecinde, arsa maliklerinin bir müteahhit ile yapacakları kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter onaylı ve ayrıntılı olmalıdır.
Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler:
- İnşaat süresi ve cezai şartlar
- Bağımsız bölüm dağılımı
- Ortak alan ve otopark kullanımı
- Garanti süresi
- Tapu tescil hükümleri
İmar Durumu: Yeni projede kazanımların düşmemesi için imar planı ve inşaat alanı dikkate alınmalıdır.
Ortak Alanlar: Ortak alanların dönüşüm sonrası durumu netleştirilmelidir. Aksi hâlde hak kayıpları yaşanabilir.
D. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar:
1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz
2. Karara Katılmayan Maliklerin Dava Hakları
- Satış kararının iptali
- Rayiç bedelin yeniden belirlenmesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi (muvazaa, hata, hile iddiası)
3. Müteahhit ile Sözleşme Kaynaklı Davalar
- Taahhütlerin yerine getirilmemesi
- İnşaatın eksik veya kusurlu teslimi
- Ortak alanlara müdahale
E. Hukuki Destek ve Arabuluculuk
2023 sonrası uygulamalarda, dönüşüm sürecinde anlaşmazlık yaşayan kat malikleri için zorunlu arabuluculuk süreci getirilmiştir. Bu, dava açmadan önce tarafların bir masa etrafında anlaşmasını kolaylaştırır.
