KİRACININ TAHLİYESİ: Hukuki Süreç, Sebepler ve Haklar

28 Temmuz 2025

Kiracı tahliyesi, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilecek bir süreçtir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında düzenlenen bu süreç, belirli şartların gerçekleşmesi halinde mahkeme kararıyla veya icra takibi yoluyla ilerletilebilir. Bu yazıda, kiracının tahliye edilme sebepleri, tahliye süreci, dava ve takip yolları ile tarafların hak ve yükümlülükleri detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Kiracının Tahliyesi Hangi Durumlarda Mümkündür?

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi:

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse kiraya veren ihtar çekmek suretiyle iki haklıihtar veya tek ihtar ile tahliye yoluna başvurabilir:

a) İki Haklı İhtar: Aynı kira yılı içinde iki ayrı kira bedelinin zamanında ödenmemesi ve her biri için noter ya da icra yoluyla ihtar gönderilmesi halinde, dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

b) Temerrüt Nedeniyle Tahliye: En az 30 günlük ödeme süresi içeren ihtar sonrası kira borcu ödenmezse, icra takibiyle tahliye mümkündür.

2. Sözleşmenin Sona Ermesi:

a) Süreli Kira Sözleşmeleri: Süreli kira sözleşmeleri, belirli bir bitiş tarihine sahiptir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi sona erse bile kiracı tahliye edilmez; sözleşme her yıl aynı koşullarla otomatik olarak uzar. Kiraya veren yalnızca kanunda öngörülen tahliye sebepleri varsa sözleşmeyi sona erdirebilir.

b) Süresiz Kira Sözleşmeleri: Süresiz kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi yapmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:

Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne vs.) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğmuşsa, bu durumu gerekçe göstererek tahliye talep edebilir. Ancak bu tahliye davası yalnızca kira döneminin sonunda açılabilir ve mahkemeye samimi ve zorunlu ihtiyaç ispat edilmelidir.

Dava sonucunda tahliye kararı alınırsa, kiraya veren bu taşınmazı en az 3 yıl boyunca başkalarına kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

4. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye:

Kiralanan taşınmazın kapsamlı şekilde onarımı, yıkılıp yeniden yapılması ya da imar planı gereği değiştirilmesi gerekiyorsa, kiraya veren bu durumu gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda da tahliye davası yalnızca kira süresinin sonunda açılabilir.

Kiraya veren, tahliye sonrasında taşınmazın aynı şekilde tekrar kiraya verilmesi durumunda, önceki kiracısına öncelikli kiralama hakkı tanımak zorundadır.

5. Yeni Malik Tarafından Tahliye:

Kiralanan taşınmaz satıldığında, yeni malik kiralananı devralır ve mevcut kira sözleşmesine taraf olur. Ancak yeni malik, taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa, bu ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.

Bu durumda:

• Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir.

• Bildirimden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Dilerse yeni malik, bu 6 ayı beklemeden doğrudan sözleşme süresinin sonunda da tahliye davası açabilir. Ancak her hâlükârda bildirim süresi ve dava süresi usule uygun şekilde işletilmelidir.

6. Kiraya Verenin 10. Yıl Sonunda Tahliye Hakkı (TBK m. 347):

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye hakkı, sözleşmenin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira döneminin sonunda kullanılabilir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesini en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir. Bu hak yalnızca sözleşmenin kiraya veren tarafından feshi için tanınmıştır; kiracıya böyle bir hak tanınmamıştır.

Örneğin; 1 Eylül 2015 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesi, 10 uzama yılı sonunda yani 1 Eylül 2026’te sona erdirilebilir. Kiraya verenin bu tahliye hakkını kullanabilmesi için en geç 31 Mayıs 2025’e kadar yazılı ihtar göndermesi gerekir. Aksi hâlde kira sözleşmesi 11. yıla otomatik olarak uzar.

Zaman Çizelgesi: 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Süreci

01 Eylül 2015: Süreli konut veya işyeri kira sözleşmesi yapılır. Sözleşme her yıl otomatik olarak uzar.

01 Eylül 2016 – 01 Eylül 2025: Kira sözleşmesi 10 kez otomatik olarak uzar. Bu sürede tahliye sadece haklı nedenlere dayanarak talep edilebilir.

01 Eylül 2026: On yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılı. Kiraya veren, artık herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı kazanır. Bu hakkı kullanabilmesi için kira süresi bitiminden en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır.

31 Mayıs 2026: Yazılı fesih bildiriminin kiracıya ulaşması gereken son tarihtir.

01 Eylül 2026: Kiraya verenin bildirimi geçerli ise sözleşme sona erer. Kiracı taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür.

Kiracının Tahliyesi İçin Hangi Yollar İzlenebilir?

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye: Kira sözleşmesine dayanarak başlatılan ilamsız tahliye takibi ile sonuç alınabilir.

2. Tahliye Davası Açılması: Kiraya verenin dayandığı sebebe göre sulh hukukmahkemesinde tahliye davası açması gerekir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracılar da hukuki olarak korunmaktadır. Kiraya verenin haksız tahliye talebine karşıitiraz ve dava hakkı vardır. Konut dokunulmazlığı anayasal bir haktır. Tahliye edilmeden önce mahkeme kararı veya icra takibi zorunludur.

Kiracının Tahliyesinde Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı kontrat süresi bitmeden tahliye edilebilir mi?

Kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye edilmesi ancak kanunda belirtilen haklı nedenlerin varlığı hâlinde mümkündür. Bunlar arasında kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın amacı dışında kullanılması, komşulara rahatsızlık verilmesi gibi durumlar sayılabilir. Bunun dışında, kontrat süresi sona ermeden sadece ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi istisnai hallerde tahliye davası açılabilir. Aksi durumda kiracının korunması ilkesi gereği tahliye mümkün değildir. Tahliye davası açılması hâlinde süreç mahkeme kararıyla tamamlanır.

2. Kiracı tahliye davası açıldığında hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Tahliye davası açılması kiracının derhâl tahliye edilmesi anlamına gelmez. Dava sürecinin tamamlanması ve mahkemenin tahliye yönünde karar vermesi gerekir. Karar kesinleşene kadar kiracı kiralanan taşınmazda kalmaya devam edebilir. Bu süreç genellikle birkaç yıl sürebilir.

3. Tahliye davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Tahliye davaları, delillerin durumuna ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Bulunulan şehre, adliye yoğunluğuna, karara itiraz edilip edilmediğine göre süreler değişiklik göstermektedir. Dava sonunda verilen tahliye kararının icrası için ayrıca icra takibi yapılması gerekir.

4. Ev sahibi kiracıyı sözlü olarak çıkarabilir mi?

Hayır. Ülkemizde kiracıların hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Kiracının tahliyesi için mutlaka yazılı ve hukuki bir yol izlenmesi gereklidir. Sözlü uyarı veya bildirimle tahliye talep edilmesi yasal geçerlilik taşımaz ve kiracı açısından bağlayıcı değildir. Tahliye için ihtar çekilmesi, dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekmektedir. Aksi hâlde kiracının evi tahliye etmesi zorunlu değildir.

5. Kiracı kira borcunu ödemezse kaç ay sonra çıkarılabilir?

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren, yazılı ihtar çekerek 30 günlük ödeme süresi verir. Bu sürede ödeme yapılmazsa icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir. Aynı kira yılı içerisinde iki defa kira bedelinin geç ödenmesi durumunda ise, her biri için ayrı ayrı ihtar çekilerek yıl sonunda tahliye davası açılabilir. Bu süreçte usule uygun bildirim ve sürelerin tanınması büyük önem taşır. Aksi takdirde tahliye davası reddedilebilir.

Yılmazcan Hukuk Bürosu Olarak Ne Yapıyoruz?

Kiracının tahliyesi, ciddi sonuçlar doğurabilecek bir süreçtir ve hem kiraya verenin hem kiracının yasal hakları gözetilerek yürütülmelidir. Yılmazcan Hukuk Bürosu olarak, tahliye davalarında müvekkillerimize sürecin başından sonuna kadar profesyonel hukuki destek sunmaktayız.